주택 매매와 임대 의사 결정 수단, 5% 규칙

최근 아파트값 상승과 관련하여 "영끌 투자", "전세난"등 심각한 사회 문제가 발생하고 있습니다.

우연히 해외 자료를 보다가 미국 혹은 캐나다인들이 주택을 임대, 혹은 구매를 결정할 때 간단히 참고한다는 "5% 규칙"이라는 것이 있다고 하여 한번 옮겨 봅니다.

집을 구입하거나 임대하는 것은 매우 중요한 의사 결정 사항이고 고려할 것이 매우 많지만 때로는 모든 변수들을 단순화시켜 보는 것도 좋은 방법이라는 생각이 듭니다.

이 "5% 규칙"은 캐나다의 투자 포트 폴리오 매니저인 Ben Felix라는 양반이 제안한 것이라는데 이 복잡한 요소들을 극단적으로 단순화시킨 아이디어입니다.

주택 매매와 임대 비용의 측정

Beln Felix는 주택을 임대 혹은 구매하는 것을 결정하는 합리적인 방법은 임대 비용과 소유 비용을 비교하는 것이라고 주장합니다.

집을 임대하는데 드는 월비용은 간단합니다. 임대료입니다.

주택 소유의 월 비용은 약간 복잡합니다, 아래 3가지를 고려해야 합니다.

1. 재산세

2. 유지비

3. 자본 비용

각각을 살펴 보면 아래와 같습니다.

1. 재산세는 일반적으로 주택 가치의 1%로 간주됩니다.

2. 유지비도 집값의 1%로 가정합니다.

2. 자본 비용은 주택 가치의 3%로 가정합니다.

여기서 자본 비용을 확장해서 설명을 해 보면,

주택을 구입하려면 계약금 (일반적으로 주택 가격의 20%)을 현금으로 내어야 하고 나머지 80%는 모기지로 융자를 해야 합니다. 이 계약금은 자신의 자산이고 모기지는 빚입니다.
결국, 주택을 구입하는 자본 비용 = 부채 비용(모기지) + 자기 자본 기회비용(계약금)
부채 비용은 모기지에 대한 이자로 측정됩니다. Felix는 데이터를 살펴본 결과 현재 캐나다에서 발행되는 대부분의 모기지 이자율이 3%라고 결론지었습니다. 따라서 부채 비용은 3%입니다.
자기 자본 기회비용, 즉 계약금 부분은 기회비용으로 측정이 가능합니다. Felix는 그것을 글로벌 주식 시장과 부동산의 수익 차이로 계산했습니다.
Felix회사는 부동산의 연간 수익률을 3%, 글로벌 주식시장의 연간 수익율을 6.57%로 평가했습니다. 그래서 그 차이인 3.57%는 주식 시장에 투자하는 것과 비교하여 부동산에 투자 (주택 구입)의 연간 기회비용입니다.
예를 들어서 집을 사기 위해서 현금을 $100,000 넣었다면 부동산 투자대 주식 시장의 연간 기회비용은 $3,570(3.57%)가 되는 것입니다.
Felix는 3.57%의 소수점 이하는 보수적인 관점에서 떼어 버리고 자기 자본 비용을 3%로 산정했습니다.
그래서 부채 비용도 3%, 자기 자본의 기회비용도 3%이므로 전체 자본 비용도 3%가 됩니다.

이를 통해서 "5% 규칙"이 형성됩니다.

주택 매매와 임대의 손익 분기점

Felix가 제안한 간단한 계산 방식은 아래와 같습니다.

집의 가격에 5%을 곱하세요.
12로 나눕니다.
결과는 손익분기점입니다, 이 값을 임대료 (월세)와 비교합니다.

예를 들어서 $500,000의 집을 구매하려고 한다면,

집 가격에 5%를 곱하세요 = $25,000
이 숫자를 12로 나누면 $2,083
$2,083해 해당 주택 소유에 대한 월별 손익 분기점입니다.

$2,083 미만으로 동등한 주택을 임대할 수 있으면 임대하는 것이 좋습니다. 비슷한 주택을 임대하는데 $2,083이 든다면 그 주택을 매매하는 것이 좋다는 것입니다.

제가 인용한 글에서도 이 5% 규칙이 지나치게 단순화된 것임을 지적하면서도 그 전제하에 구매 vs 임대의 의사 결정 수단의 일부로 한번 사용해 보라는 멘트가 있었습니다.

제 생각에는 복잡한 상황을 단순화시켜 보는 아이디어는 좋은 포인트라는 생각이 듭니다.

5% 법칙을 우리 주택 시장에 그대로 적용하기는 어렵지만 방법론은 다양한 영역에 확장해 볼 수 있을 것이라는 생각이 듭니다.
예를 들어서 위의 내용에서 수치 값을 우리 현실에 맞게 해서 우리만의 6%, 7% 법칙 등을 만들어 낼 수 있고, 혹은 위의 사고의 틀을 부동산이 아니라 다른 의사 결정 영역에 확대해 보는 것도 생각해 볼 수 있을 것입니다.

예를 들어서 차량을 구입할지, 혹은 렌트할지를 결정할 때 참고 수단으로 활용해 보는 것과 같은....

감사합니다.